Die böse Überraschung nach dem Hauskauf - warum du mich als Architektin bei der Immobiliensuche mitnehmen solltest...

Beim Kauf einer Immobilie geht es um viel Geld – und um noch mehr Verantwortung. Doch was passiert, wenn sich erst Jahre später herausstellt, dass der schöne Altbau eigentlich in einem faktischen Gewerbegebiet steht und deshalb gar nicht so genutzt werden darf, wie geplant? Genau das ist meinem letzten Kunden passiert. Ein Erfahrungsbericht über überraschende Bauamtsberatungen und warum Architekten unbedingt schon vor dem Kauf eingebunden werden sollten.

Die Ausgangslage – ein harmloses Einfamilienhaus:

Ein einstöckiges Haus in einem augenscheinlich gemischten Quartier. Kein Bebauungsplan. Auf den ersten Blick alles unproblematisch: umliegende Gebäude mit zwei oder mehr Geschossen, teilweise Gewerbe, teilweise Wohnen. Mein Auftrag: eine Aufstockung planen.

Erste Bauamtsberatung – grünes Licht: Die Rückmeldung beim ersten Gespräch mit dem Bauamt war positiv. Also erstellten wir alle Unterlagen für den Bauantrag – in der Annahme, die Erweiterung wäre machbar.

Die böse Überraschung – faktisches Gewerbegebiet: Nach Einreichung des Bauantrags die große Überraschung: Das Grundstück liegt in einem „faktischen Gewerbegebiet“. Offiziell nie so bezeichnet, aber durch die Entwicklung vor Ort vom Bauamt so eingestuft. Und das hat Konsequenzen: Wohnnutzung ist hier nur als Betriebswohnung zulässig.

Die rechtlichen Fallstricke – Nutzung, Verkauf, Rückabwicklung: Das Haus war ursprünglich als Betriebswohnung genehmigt worden, wurde aber an Privatleute vermietet und später ohne Hinweis auf diese Besonderheit auch an diese verkauft. Weder Makler noch Notar wiesen darauf hin. Nun steht der Käufer vor einem großen Problem – und der Frage, ob er den Kauf rückabwickeln kann oder soll.

Die Lehre daraus – Architekten früher einbinden: Für mich als Architektin war das ein eindrückliches Beispiel dafür, wie wichtig es ist, vor dem Immobilienkauf nicht nur Makler und Notare zu konsultieren, sondern auch einen baurechtlich versierten Architekten oder eine Architektin mit einzubeziehen. Denn wir prüfen nicht nur, ob das Haus „schön“ ist – sondern auch, ob deine Vorstellungen baurechtlich überhaupt umsetzbar sind.

Fazit:

Ein Hauskauf ist komplexer, als viele denken. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte frühzeitig Expert:innen an seiner Seite haben – gerade, wenn es um die baulichen Möglichkeiten und rechtlichen Rahmenbedingungen geht. Denn sonst kann aus dem Traum vom Wohnen schnell ein juristischer Albtraum werden. Wenn du dir jetzt denkst: Ich brauche Architektenberatung vor meinem nächsten Immobilienkauf, dann melde dich bei mir!